HUURAANPASSINGEN IN HAARLEMMERMEER

Vanwege de hoge inflatie heeft het kabinet afgezien van een inflatievolgende huuraanpassing en heeft het samen met Aedes en de Woonbond afgesproken om over te stappen naar een systeem waarbij de gemiddelde loonstijging via de CAO’s minus 0,5% wordt gehanteerd. Daarnaast is er afgesproken om sociale huurders van een woningcorporatie met een inkomen tot 120% van het minimum-inkomensijkpunt een huurverlaging te geven tot de aftoppingsgrens van € 575.

E.e.a. heeft er wel toe geleid dat het voor huurdersorganisaties, in deze zware tijden waarin huurders verkeren, een stuk moeilijker was om met woningcorporaties afspraken te kunnen maken.

De huuraanpassing 2023 vanuit de diverse verhuurders zijn als volgt:

DUWO

De huurverhoging (kale huur) is in 2023 voor alle woningen maximaal 2,6 %. De (voorschotten op de) servicekosten zijn op 1 januari 2023 verhoogd. Vanwege de overheidsregeling Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen (TTB) worden je servicekosten mogelijk per 1 juli 2023 verlaagd.

Bij DUWO University Housing wordt de huur niet bij iedereen verhoogd. Dit hangt onder meer af van het type kamer en de afspraken die zijn gemaakt met de onderwijsinstelling. Om te zien of je een huurverhoging hebt gekregen per 1 juli, kun je kijken op de website van DUWO op de pagina huurprijsopbouw en huurtoeslag. Ook kan je op deze website terecht voor een overzicht van de afspraken per onderwijsinstelling.

Komt je huur door de huurverhoging boven de grens van de belastingdienst, maar kreeg je ervóór wel huurtoeslag voor je kamer? Dan houd je recht op huurtoeslag. De belastingdienst noemt dit het verworven recht. Kijk op de website van de belastingdienst voor meer informatie.

EIGEN HAARD

De maximale huurverhoging is dit jaar 3,1% voor huishoudens met 1 persoon met een maximaal inkomen tot € 48.836 en voor huishoudens met meer personen en een maximaal inkomen tot € 56.513. Eigen Haard overlegt met huurdersorganisatie Alert en heeft op hun website hun huurverhogingsbeleid kenbaar gemaakt:

Eigen Haard probeert de huur zo betaalbaar mogelijk te houden. Daarom willen zij de huur volgens hun inzicht niet te snel laten stijgen voor lagere inkomens. 

Ben jij een huishouden met 1 persoon en een maximaal inkomen tot € 48.836? Of een huishouden met meer personen en een maximaal inkomen tot € 56.513? Dan krijg je geen huurverhoging als:
De netto huur € 647,19 is (voor de huurverhoging).
De netto huur € 693,60 is (voor de huurverhoging).
De rekenhuur € 808,06 is of meer (voor de huurverhoging).

Is je netto huur minder dan € 647,19? Dan krijg je een huurverhoging tot € 647,19 netto huur.
Is je netto huur tussen € 647,19 en € 693,60? Dan krijg je een huurverhoging tot € 693,60 netto huur.
Is je netto huur tussen € 693,60 en rekenhuur € 808,06? Dan krijg je een huurverhoging tot € 808,06 rekenhuur. Let wel op dat dit is met inachtneming van de max 3,1% huurverhoging!

Huurders met een hoger inkomen in een sociale huurwoning mogen een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen van maximaal € 50. Dit heeft de overheid besloten voor:
Huishoudens met 1 persoon en een inkomen tussen € 48.836 tot en met € 57.573.
Huishoudens met meer personen en een inkomen tussen € 56.513 tot en met € 76.764.

AOW-ers en grote gezinnen kunnen dit ook krijgen in 2023. Dit heeft de overheid bepaald. De inkomensgrenzen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging zijn verhoogd. De grenzen zijn ook afhankelijk van het aantal personen die in huis wonen. Het past dus beter bij deze situatie.

Eigen Haard vindt het belangrijk dat de huur past bij het inkomen. Daarom hebben zij besloten dat de inkomensafhankelijke huurverhoging maximaal € 40 is. Tot een huur van maximaal € 1.131.

Huurders met een hoger inkomen in een sociale huurwoning mogen een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen van maximaal € 100. Dit heeft de overheid besloten voor:
Huishoudens met 1 persoon en een inkomen boven € 57.573.
Huishoudens met meer personen en een inkomen boven € 76.764.

Elk jaar bekijkt Eigen Haard opnieuw welke huurverhoging er wordt berekend. Dit doen ze in overleg met hun huurderskoepel Alert. Soms komt het voor dat huurders in hetzelfde complex een ander percentage aan huurverhoging doorberekend krijgen. Dat heeft te maken met de afspraken die zij over de huurverhoging hebben gemaakt in het huurcontract. Dit jaar geldt voor alle vrije sectorhuurders dat de huurprijs maximaal 4,1% mag stijgen.

WOONZORG

Is uw huidige kale huur lager dan 85% van de maximale huur? Uw huuraanpassing is 2,6%.  
Ligt uw huidige kale huur tussen 85% en 98% van de maximaal toegestane huur?  Uw huuraanpassing is 1,3%.  
Uw huidige kale huur wordt niet aangepast indien uw huur 98% tot en met 100% van de maximaal toegestane huur.

Uw inkomensafhankelijke huuraanpassing is bij Woonzorg Nederland in 2023: minimaal 3,2%en maximaal € 25 met een hoog middeninkomen en minimaal 3,2% en maximaal € 50 met een hoog inkomen. In onderstaand overzicht ziet u wanneer u een hoog middeninkomen of een hoog inkomen heeft:

Huishouden	Hoog middeninkomen 2021 tussen	Hoog inkomen 2021 vanaf
Eenpersoons	€ 48.836 en € 57.573	€ 57.573
Meerpersoons	€ 56.513 en € 76.764	€ 76.764

Is uw inkomen laag in verhouding tot uw huur? Mogelijk komt u in aanmerking voor zogenoemde huurbevriezing. U kunt tot 1 juli 2023 huurbevriezing aanvragen.

Is uw kale huur lager dan € 1.100? Uw huuraanpassing is 3,1%.
Is uw kale huur hoger dan € 1.100? Uw huuraanpassing is 4,1 %.

MVGM

Op het moment van schrijven heeft MVGM nog geen cijfers bekend gemaakt op hun openbare website.

YMERE

Ymere hanteert het principe ‘Hoe hoger de huur, hoe lager het huuraanpassingspercentage’. Voor de huuraanpassing gebruikt Ymere per categorie een kleur: bij groen zal de overgrote meerderheid (mede door de werking van de huurtoeslag) de netto huurverhoging (net) kunnen dragen. Bij oranje zullen er groepen zijn die dat veel minder tot nauwelijks kunnen.

Onder € 442: wat ook het huurverhogingspercentage is, door de werking van de huurtoeslag blijft de netto huur gelijk. Vandaar dat hier 3,1% verantwoord is.

De grens van € 575 heeft Ymere niet zomaar getrokken: huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum in 2023 komen namelijk in aanmerking voor een huurverlaging tot € 575. De huurders met een huur onder € 575 hebben ook na een huurverhoging nog een redelijke huurquote en netto is de huuraanpassing voor huurtoeslag ontvangers maximaal € 6 per maand, deze zitten mede daardoor volgens Ymere nog in het groen.

De categorie € 575-€ 693 (2^e aftoppingsgrens): met ruim 12.000 huurders is dit de grootste groep. Deze groep was eerder 35.100 groot, maar door de huurverlaging stromen er circa 22.500 huurders uit naar de groep onder € 575. De resterende groep heeft een inkomen van boven 120% van het sociaal minimum in 2023 en veelal recht op een omvangrijke en verbeterde huurtoeslag. Die loopt wel af, maar ook de iets hogere inkomens (die veel minder huurtoeslag ontvangen) blijven door deze combinatie van inkomen en huuraanpassing van 2,6% (voor het vierde jaar op rij een huurverhoging (ruim) onder inflatie) nog (net) in het groen.

In de groep boven € 693: daar komen alleen huurders terecht met inkomen boven de Passend Toewijzen inkomensgrenzen. Iedereen in die groep woont daar volgens de rijksregels en volgens Aedes en Woonbond passend.

Inkomensafhankelijke huurverhoging
Ook dit jaar is een inkomensafhankelijke huurverhoging toegestaan van maximaal € 50 (voor ‘Hoge Middeninkomens’) of € 100 (voor ‘Hoge inkomens’). Ymere hanteert daarbij de volgende tabel:

Vrije Sector
Daarnaast verhuurt Ymere ook woningen in de vrije sector. De wettelijk toegestane huurverhoging is 4,1%. Deze ligt 1% punt boven de Cao-loonontwikkeling van 3,1%. Ymere maakt (conform de nieuwe strategie Samen Thuis) bij de huurverhoging in de vrije sector een onderscheid tussen middenhuur en hoge huur. Deze ziet er zo uit:

Middenhuur krijgt een huuraanpassing van 3,1%. De middenhuur loopt tot € 1.068.
De 3,1% is niet zomaar gekozen: Ymere verwacht dat de huurders in dit segment ook gemiddeld deze CAO-ontwikkeling in hun loon hebben gehad en daarmee is deze huurverhoging betaalbaar.

Hoge huur begint waar de middenhuur eindigt. Dit is een groep waarvan Ymere vindt dat die vanuit betaalbaarheidsoverwegingen makkelijker een markthuur kan betalen. Hier is het percentage 4,1%. Veel meer zal hier sprake zijn van huurders met een inkomen dat gemiddeld hoger ligt dan bij de middenhuur, de inkomenseis bij verhuur is hier ook veel strikter/hoger dan bij de middenhuur. Gegeven de marktontwikkeling, de loonontwikkeling en de afstand tot de inflatie, is een huurverhoging van 4,1% marktconform en verantwoord.

B.V. Visser Bouw Maatschappij (particuliere verhuurder)
B.V. Visser Bouw Maatschappij is een particulier verhuurder met veel woningen in Hoofddorp. Zij maken geen gebruik van een website en zijn moeilijk bereikbaar, hierdoor is het niet mogelijk om de cijfers van hun jaarlijkse huurverhoging te vinden of op te vragen.
De eerste geluiden die VHH via huurders ontvangt is dat de maximale huurverhoging wordt gehanteerd bij zowel sociale huur als de vrije sector huur.

Algemeen
Waar de meeste verhuurders in de vrije sector toch rekening houden met de middenhuur, zijn het evengoed nog aardige huurverhogingen van 3,1% en 4,1%.
De verschillen tussen de Inkomens Afhankelijke Huurverhoging zijn bij de verhuurders wat groter en variëren veel meer. Altijd verstandig om dit bij je eigen verhuurder goed na te kijken.

Bij de sociale huur gebruiken de verhuurders allemaal hun eigen methode, maar over het algemeen proberen zij de hogere huren meer te ontzien. Daarnaast is het voor de corporaties lastig omdat zij ook de wettelijke huurverlaging voor inkomens tot 120% van het minimum moeten toepassen, waar zeker Ymere mee te maken heeft gekregen.

Ons advies vanuit VHH is dan ook om op de website van uw verhuurder na te kijken of u voor huurverlaging of huurbevriezing in aanmerking komt.